日常經(jīng)營中會頻繁遇到將滯銷的房屋出租或自用，后期再銷售的情況，那么企業(yè)銷售已使用過的房屋如何計算土地增值稅，小編帶大家過一下流程。

一、新建房和舊房的界定

財稅字〔1995〕48號第七條規(guī)定：凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。

陜西省規(guī)定：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》十二、新建房和舊房的界定。

（一）凡房屋建成后，使用時間在一年（含一年）以內(nèi)的為新建房。

（二）凡房屋建成后，使用時間超過一年以上的為舊房。使用時間在一年以內(nèi)的房屋，若磨損程度大或遭受重大損失的，也可視為舊房。

二、舊房應(yīng)稅收入的確認(rèn)

舊房出售應(yīng)稅收入按照不含稅收入確定，如果出現(xiàn)下列情形，后期稅務(wù)局會要求按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由。

三、扣除項目的確認(rèn)

（一）評估價格

根據(jù)財稅[1995]48號第十條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。

扣除項目內(nèi)容：

1.舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率;

（評估價格由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定且經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn))

2.取得土地使用權(quán)支付的土地價款；

(不允許扣除未支付地價或者不能提供憑據(jù)的部分)

3.評估費用；

(不包括隱瞞、虛報情形下進(jìn)行房產(chǎn)評估產(chǎn)生的評估費用)

4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費；

（城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）

（二）購房發(fā)票（無法提供評估價格）

財稅〔2006〕21號第二條第一款規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

國稅函〔2010〕220號第七條規(guī)定：每滿12個月計一年；未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

扣除項目內(nèi)容：

1.購房發(fā)票金額；

2.購房發(fā)票加計扣除金額=發(fā)票金額*5%*持有年限

3.繳納契稅；

（需提供契稅完稅證明，不作為加計5%的基數(shù)）

4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅金

（城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）

（三）核定征收(無法提供評估價格、購房發(fā)票）

如果既無評估價格，又無購房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，實行核定征收。

國稅發(fā)[2010]53號規(guī)定核定征收率原則上不得低于5%，但是具體的征收率需要各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定。

目前陜西省稅務(wù)局公告2021年第5號明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率為5％，其他情形核定征收率不明。

綜上所述：

若企業(yè)銷售使用過的房屋屬于舊房銷售情形，可以通過評估價格、購房發(fā)票、核定征收三種方式計算繳納土地增值稅。