《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！对鲋刀愵A繳稅款表》填表說明也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按規(guī)定在稅務機關預繳增值稅時，填寫本表。其中，“銷售額”欄次填寫本期收取的預收款（含稅），包括在取得預收款當月或主管稅務機關確定的預繳期取得的全部預收價款和價外費用。據(jù)此，有人認為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房收取了預收款的，也應當預繳增值稅。觀點是否正確？

《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號印發(fā)）第三條第三款明確，商品房預售，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。根據(jù)這一規(guī)定，筆者認為，需要預繳增值稅的范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售尚處建設期的自行開發(fā)房地產(chǎn)項目。銷售完工現(xiàn)房收取的銷售款項，不需要按3%的預征率預繳增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第四十五條明確，增值稅納稅義務發(fā)生時間，為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各地的通行做法是，以交房時間作為增值稅納稅義務發(fā)生時間，計算繳納增值稅。比如，湖北省稅務規(guī)定，對以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，應對照商品房買賣合同上約定的交房時間，確認增值稅納稅義務發(fā)生時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的最遲交房時間之前完成房屋交付手續(xù)的，以實際交付時間作為增值稅納稅義務發(fā)生時間。

由此可見，銷售現(xiàn)房預收的房款，在房屋未交付之前不發(fā)生增值稅納稅義務，也不需要預繳增值稅。但收取的預收款或首付款開具了帶稅率的發(fā)票，應以“開具發(fā)票的當天”為納稅義務發(fā)生時間，并應在下月申報期，按照適用稅率計算繳納增值稅，剩余款項則應在合同約定的交房時間確認增值稅應稅收入的實現(xiàn)，并計算繳納增值稅。