根據(jù)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，契稅、土地增值稅征收管理實(shí)行“先稅后證”制度。《中華人民共和國契稅法》第十一條規(guī)定：“納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。”《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)?！痹趯?shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，不僅把關(guān)“契稅”、“土地增值稅”還會(huì)對(duì)增值稅、甚至于對(duì)房產(chǎn)過戶之前的房產(chǎn)稅以及土地使用稅進(jìn)行清算。抵債房產(chǎn)未過戶前房產(chǎn)稅和土地使用稅納稅人是誰？

一、通過簽訂抵債協(xié)議等取得的抵債房產(chǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號(hào))規(guī)定：“關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題：(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。(二)購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”債權(quán)人取得抵債的存量房，也屬于“購置存量房”的一種方式，因此，債權(quán)人自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，未取得房屋權(quán)屬證書之前，應(yīng)當(dāng)由原產(chǎn)權(quán)人繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、通過司法程序取得的抵債房產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返诙僖皇鍡l規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。因此，對(duì)于通過司法程序取得的抵債房產(chǎn)，因自法律生效時(shí)發(fā)生效力。債權(quán)人應(yīng)于法律生效次月起開始繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，即法律生效次月至房產(chǎn)辦理房產(chǎn)證變更期間，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅由債權(quán)人繳納，不應(yīng)以未取得房產(chǎn)證為由拒絕繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。