常有客戶咨詢，如果企業(yè)名下房產(chǎn)在實際投入使用若干年后再重新裝修，這筆裝修支出應如何進行列支？是否會影響房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)，即增加房產(chǎn)原值？這筆裝修支出是直接計入當期損益還是資本化后逐期攤銷，中間的差異只是時間上產(chǎn)生的差異，而房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)是否增加往往是企業(yè)更加關(guān)心的問題，本篇文章筆者將以此為切入點，逐步分析解答這個問題。

一、房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定

我們先來看看《關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定：

第一條：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

第二條：對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

總結(jié)：如果裝修涉及文件中列明的更換（或增加）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施，則應當計入房產(chǎn)的原值。而如果裝修只是零配件的更換或者內(nèi)部裝飾的更新修葺，則另當別論。

二、會計準則的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》應用指南的規(guī)定：“二、固定資產(chǎn)的后續(xù)支出：固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足本準則第四條規(guī)定確認條件的，應當計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；不滿足本準則第四條規(guī)定確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。

總結(jié)下來固定資產(chǎn)同時滿足兩個條件的，才能予以確認：第一：與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；第二：該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

三、《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定

《企業(yè)所得稅法》第十三條 在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十八條 企業(yè)所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項所稱固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出。企業(yè)所得稅法第十三條第(一)項規(guī)定的支出，按照固定資產(chǎn)預計尚可使用年限分期攤銷;第(二)項規(guī)定的支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。改建的固定資產(chǎn)延長使用年限的，除企業(yè)所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項規(guī)定外，應當適當延長折舊年限。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十九條 企業(yè)所得稅法第十三條第(三)項所稱固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：(一)修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50%以上; (二)修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。企業(yè)所得稅法第十三條第(三)項規(guī)定的支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。

因此，對于自有房屋重新裝修的支出，應按照改建支出或大修理支出進行稅前扣除，即按照固定資產(chǎn)后續(xù)尚可使用期限分期攤銷。